- 12/23/2024
用LLC 买房， 这里是指出租房。 在美国，用LLC 购买出租房的主要目的是， 把你出租房的潜在风险， 跟你自己的资产分隔。 如果你以个人名义出租房子， 一旦租客起诉房东， 要求巨额索赔时， 你个人的全部家产是连带进去的， 这个包括你名下所有的房产和资产，银行存款， 股票上的投资，你小孩的教育基金， 如果你名下有工厂， 那工厂也是连带索赔责任的。
当你把出租房放进 LLC 里面， LLC 就在法律层面上把你个人资产和出租房分隔开了。 在出租房里发生的所有风险就限制在 LLC 里， 不会损害到你个人资产。当然， 在具体实践中， 你要避开一些把个人资产与 LLC 混合在一起的事情， 这里就不具体展开了。
这不是危言怂听，如果你到 Youtube, Google 用英文去搜索， 也就咱们华人胆子大， 想当然地不相信要把出租房放进LLC 里。 美国人基本上都把出租房放进 LLC 里面。
何必冒风险呢？如果出租房里租客从楼上摔下来受伤了， 在美国基本上就是房东的责任，这种例子数不胜数，就是有人在某房东家门口走过滑倒受伤了， 也是房东责任， 除非房东有大律师护航保驾。这就是为什么你家里的房屋保险有 liability 这条款， 就是帮你保护这类意外风险的。
其实， LLC 的成本不贵， 跟租金相比， 很少。有人想省这部分钱， 没必要，而且这个LLC 费用是可以用来抵扣租金报税的。
至于要不要用LLC 买房，买出租房， 作者不在这里跟任何人争论， 网上美国大律师多了去了， 有兴趣的可以跟他们去辩论。
我在这里介绍一下如何成立 LLC， 购买出租房的程序和过程。
1. 申请公司虚拟办公地址
申请开办一个 LLC, 需要一个办公地址。 这个地址不能是邮箱号码， 比如 P.O. Box ， 必须是有街道名字的号码。
你可以用你家里的地址， 这个是有街道名字和号码的。 但有二个考虑：
- 你不想在法理上让 LLC 跟你个人资产挂钩；
- 你不想在驱赶租客时， 让愤怒的租客找到你家里， 当着你家属和孩子，跟你“友好”协商解决办法。
很多商家在美国租用商业出租房， 从来都不知道房东的家庭地址， 连交房租， 人家也只给你一个 P. O. Box 地址。 你想到他家里去理论， 门也没有。
所以， 你也需要一个商业地址。
如果你到 UPS 等实体店去搞个地址， 费用太贵， 州政府也不接受邮局USPS 的 P O Box。
解决办法是，你可以注册一个虚拟办公地址， 是有实体的街道名字和号码的， 比较便宜。
比如 www.postscanmail.com 就跟美国各个州很多地区的邮件收发工作站有合作。 你可以把你的办公地址注册在美国任何地方，那个地址收到你的信件， 会帮你扫描， 然后 email 给你。 如果你认为信件重要， 可以要求这个工作站把信件转寄给你。 如果某些信件是广告类的， 你可以直接在网上通知工作站把它们当垃圾处理掉。
我们建议你在本州范围内选用一个虚拟办公地址。不要用外州的。
当然， 你总想找个在家门口的这样的工作站。 你收到工作站发给你有信件通知后，自己可以上门去取， 不用让他们寄来寄去的， 浪费邮资。
这类虚拟商业地址的月租费用很低， 一般基本的费用是$15/month 左右。比起UPS 等实体地址， 便宜多了。你可以用信用卡每月自动缴费。 一般出租房的LLC 用这种基本的就可以了。 你注册别的公司， 也可以用这个商业地址。
但是， 申请这样的虚拟地址，你需要填写 United States Postal Services 的 PS FORM 1583， 需要二份有照片的证件 (护照 passport & 驾照 driver license )， 必须在公证之后，上传给经营虚拟地址的公司登记注册。
你可以去你的银行公证 PS Form 1583。
2. 注册 LLC
有了公司的办公地址， 你就可以申请 LLC 了。
你要在出租房所在的州注册LLC, 如果你的 LLC 不是在出租房所在州注册的， 将来出租房有麻烦时， 比如驱赶租客， 当地法院不接受的。
比如我们在 Kansas 有出租房， 我们管理 这些出租房的 LLC 就注册在 Kansas. 我们在 Denver 出租房的 LLC 就注册在 Colorado。
我们举个例子，就说 Kansas 州， 你去 Secretary of State 去申请注册 LLC。
先查 LLC 名字， 确保没有重名的。 然后注册你的 LLC, 程序很简单的。
注意， 在注册 LLC 前， 你要确认谁是你 LLC 的 registered agent。 这个是在注册 LLC 时必须用到的。 registered agent 是指如果你的 LLC 有法律文件了， 政府法院可以通过 registered agent 送到你的手上。这个registered agent 必须从周一到周五， 上班时间必须有人可以接收文件的。 你的虚拟办公地址工作站不一定肯为你充当 registered agent。你可以问清楚， 如果他们肯为你做 registered agent ， 那就最好了。
你也可以自己是 registered agent, 用你自己家里的地址。 但缺点是你暴露了自己的家庭地址， 这个地址是 LLC 的公开文件， 全世界都可以看到。 你也不想让全世界都知道你家的地址。 还有一个原因， 如果你回国去住了， 万一你的出租房有事， 谁帮你接收政府和法院的法律文件呢？
我们的投资出租房都是选用 专业的 registered agent ， 每年的费用 $49 。 每一个 LLC， 就有一个registered agent 。 这样我们可以全球旅行， 去任何地区长期居住， 不用担心出租房的事。 如果有事， 我们通过电子邮件联系。
你决定了 registered agent ，你就可以在州政府网上在线注册你的 LLC . 此时你只需要填写申请人的名字， 公司办公地址， registered agent 地址， 就完成了。 你不需要提交 公司章程， 合伙人信息，就这么简单。
在线注册LLC成功后， 政府马上给你批准文件， 称之为： Limited Liability Company Articles of Organization。
因为注册后马上就给你批准文件， 你要连接打印机当场打印下来。 当然， 你也事后可以用有打印机的电脑， 登录你的注册帐号， 把这些批准文件打印下来。 这个文件很重要， 你开LLC 的银行帐户时， 银行需要留底存档的。
3. 申请 EIN 号码
你的LLC 需要一个报税号码，Tax ID， 这个称之为 EIN 号码， 是Employer Identification Number 第一个字母的缩写。 这个是向 美国国税局 IRS 申请的， 可以在线申请， 填写内容正确，一分钟内就可以批准。 你需要打印机当场打印下来。
你到银行去开LLC 的帐户， 银行是一定需要这个EIN 号码的。
在国税局 IRS 这里申请 EIN， 你可以用家里的地址， 就是用你个人所得税申报的地址，不用公司虚拟办公地址，省得文件转来转去的。IRS 不会把你的地址对全世界公开的。
这里申请 EIN 时，有一个麻烦点，是别人的解决办法， 给大家参考一下：
- 先 GOOGLE 一下你想要的LLC公司名字， 看看是否重叠。
- 先去州政府LLC 注册网站，询查一下你想要的LLC公司的名字， 不要马上注册。 因为在州里你的LLC 没有重名， 但在 IRS 那里可能重名。 重名就麻烦了，你的 EIN 申请就从 1分钟转变成几个月了。
- 先在 IRS 网站上用你想要的LLC 名字先申请 EIN, 通过后， 再马上回到州政府网站， 用这个名字去注册LLC。
如果你先在 州政府网站成功注册你的 LLC， 比如 Big Apple LLC, 你再到 IRS 网站在线申请 EIN， 如果 IRS 的数据库里已经有了各个州的很多公司 名字也是 Big Apple , BigApple….等等重名， IRS 就会在线拒绝你的申请， 此时要求你改用手填申请表， 附上你州政府批准你LLC 的文件， 寄到 IRS 去人工审核。
这个审核时间就很难说了， 疫情期间可能是 6 – 12 个月回复你。你还打不到电话， 你不知道哪个部门在审核。 如果是这种情况，你不想要这个申请还不行。 6个月后你的 EIN 批下来了， 你还得为之报税！
有人是这么申请的， 先确定这个 LLC 不会重名， 先去 IRS 申请 EIN 号码， 批复下来后，几分钟内赶紧回到州政府网站再申请 LLC 名字。 当然， 他也可以用信用卡预留这个 LLC 名字， 不让别人突然拿走。 当然， 这种做法也有风险的。 程序颠倒了。
我们建议按正规程序， 先注册 LLC， 再申请 EIN 。避开大众化的名字， 避免在 IRS 申请 EIN 时 重名。 其实， 给一个出租房设立 LLC， 名字是否好听还真不重要， 这个LLC 只是一个法律保护工具。
4. 公司章程 - Operating Agreement
你需要公司章程， 当然是英文版的， 称之为 Operating Agreement， 这个网上有免费下载的， 规定LLC合伙人的投资比例和利润分配比例， 法律关系， 如何管理，谁是 manager 等。 如果是夫妻合伙的，根据各个州法律定义合伙的是什么关系。 在 Kansas, 夫妻合伙是属于 partnership 。
你去银行给 LLC 开帐户， 银行要看 这个 Operating Agreement。 如果是一个人的公司， 银行就不需要 这个。 至少 Bank of America 不需要这个。
5. 办理 LLC 银行帐户
去银行开LLC 帐户需要这些资料：
- 身份证件， 比如驾照
- IRS 的 EIN 号码
- Articles of Organization
- Operating Agreement
开帐户的同时， 银行会给你申请 LLC 的信用卡， 这个信用卡是以你个人的信用分跟LLC 绑定的。 你以后 LLC 的开销， 支付出租屋的房产税， 保险费，维修费， 汽油费， 办公用品等， 都应该用这张 LLC 的信用卡， 而不是你个人的信用卡。
Bank of America 很适合LLC， 它的信用卡返现很好，网上转帐方便， 收房租转帐也方便。信用卡缴费， 可以自动扣款。
6. 往 LLC 帐户里 注入资金
你要往 LLC的帐户里注入买房资金。 可以从你个人的帐户里往这个 LLC 注入资金， 这个是属于你的投资。 你往里面注入的买房款就是你对这个 LLC 的投资。
注意， 你不要把别的 公司或 LLC 里的资金直接注入这个新的 LLC 帐户里。 如果这样， 算是别的公司的投资了。
如果你要从别的地方转钱给这个LLC， 也要先把资金转到你个人的帐户里， 再从你个人帐户里， 再转入LLC 帐户里。 你 LLC 进出资金的线路要清晰明朗。
注意， 你的LLC ， 千万不要跟你自己其他的LLC 有直接交易， 否则就把你的LLC 风险跟别的LLC 分摊了。 你这个LLC 银行帐户永远只跟你个人的银行帐户有直接联系。
如果出租房有索赔风险， 租客的律师会到处找这个出租房LLC 的缺陷，律师的任务就是能够最大化的找到赔偿款。
7. 看房， 交押金
看房时， 带上你 LLC 的支票， 交押金时， 你用 LLC 的支票。
注意啦！ 如果你是买出租房， 你一定要让房产中介查清楚这个房产的HOA 规定。 有的房子是不允许出租的！
有的小区属于高端住宅区， 邻居们不愿意看到有陌生车辆频繁出现。 而且出租房的租客常常会把房间分租出去， 人流就很杂。 当地房东是不喜欢的。 这个房产是否可以出租， HOA 都有规定。
买房的自己要清楚这个概念， 很多房产中介不会主动帮你去查询HOA 的规定， 甚至他们自己都没这个概念。
8. 房屋检查
签了购房合同后， 你要检查房子。 你请专业验房师检查房子， 如果有质量问题， 跟卖家描述的不符合， 可以取消合同。
你请专业验房师检查房屋的整体情况。 房子的地下室， 基础， 屋顶， 空调， 管道等都是很重要的检查点。
注意， 这个验房费用要用你LLC 的信用卡支付。 你已经进入 LLC 的商业开销了。 不要再用个人的信用卡为 LLC 消费。你找房子，看房子的汽油费， 用餐等也应该用 LLC 信用卡了。
9.支付购房款 - 收房
交房付款是在 Title 公司， 交房时， Title公司要求你开具 cashier certified check 。 你在 Title公司交割签字时，要明确你的mailing address 。 一定要把家庭地址和公司地址区分开来。
你可能要求 Title 公司把 Title 直接寄你家里， 你不想让他们寄公司地址去绕一圈。 Title 公司可以配合你的，因为这是一次性文件。 但你要明确让 Title 公司用你公司的地址到当地 County 注册你的 Property， 不要用你家里的地址。否则这个mailing address 又成为了公开的地址。全世界都能看到你家里的地址。
注意， 在County的 property tax 注册上， 还有一个房东的 mailing address。 别让他们搞错了。
在TITLE 交割那一天，你要带上：
- 身份证件
- Cashier Certified Check
- LLC Good Standing Letter
Good Standing Letter 可以在州政府网上购买， 一般 十几美元。
10. 购买房屋保险
你在Title 公司签字交割房子的那一天， 就是房屋保险的分界线。 在这一天， 卖家对这房子的保险是最后一天。 所以， 你要在交割前就要预先买好房屋的保险， 在交割日那天让你买的房屋保险生效。
同时， 卖家的水电煤帐户缴费在这一天也是最后一天， 你要提前打电话去相关的水电煤公司， 安排你的开户。 你要用你LLC 的信用卡办理水电煤的帐户开通。
11. 购买 umbrella 保险
我们是买了umbrella 保险。 保汽车，保自住房，还保出租房。 一般 $ 2,000,000 保额。
这个额外的保险， 是否要买， 我们不做建议。看客自己衡量。 但我们自己买了， 好处多多， 出租房就有了双保险。 一个保险是 LLC， 是法律层面上的。 另一个是 umbrella 保险， 是资金上的， 一般的事故责任基本上都能包括了。
我们买 umbrella 保险的另一个原因是对汽车保险， 保险公司一般的汽车的 liability 保险是不够赔的， 如果真有意外。 如果在高速上开车不小心把人家50万的油罐车给撞了， 一般的汽车第三方责任险是不够赔的。 所以， 我们买了 umbrella 保险， 防个意外吧。
其实，umbrella 保险也不贵， 也就在基本保险套餐上， 再加几百美元。这个是根据出租房数量定的。
12. 出租 - 收租金到 LLC 帐户
房屋出租， 我们请专业人员管理出租房， 管理公司的收费一般是房租的 10%。 也有 7%的， 也有 12%的。
管理公司收到租金后， 就会把租金转入房东出租房 LLC 的帐户里。
所有出租房的维修费用等， 都从 LLC 帐户里扣除。
如果你请的出租房管理公司好的话， 他们会为你垫资修理房子， 比如冰箱更换， 空调维修，等等， 管理公司会从下个月的租金中扣除这些费用。 这样做， 实际上你不需要再从你银行帐上再掏钱出去。 管理公司也不需要你的信用卡去买维修的物资。
有的房产管理公司把房东的信用卡拿去， 维修个啥的，就拿房东的信用卡刷。 说穿了， 这是缺乏房东与管理公司之间的信任。
13. 报税 - Pass Through
如果 LLC 是一个人， 或者是夫妻共同所有， LLC 的报税是 pass through, 可以跟个人报税绑在一起， 一个 tax return 就可以了。 LLC 不需要单独报税。
如果 出租房 LLC 有除夫妻以外的其他股东， 这个 LLC 则要单独报税， 计算出每一个股东的 K-1 表。在每年的 3月 15日前完成。
关于报税找 CPA 的事， 大家要留个心眼。 有的 CPA 不会跟你提 pass through, 而是跟你说每一个 LLC 要单独报税， 每一个 LLC 报税的费用是在 $1,500 – $ 2,000 之间， 我们就遇到这样的 CPA 。 你不能说他坏， 他是为他公司挣钱， 你也不能说他错， 他只是装糊涂， 只想赚你的钱。
14. 小结
用LLC 买房的好处已经很明显了。 我们身边有美国人， 50套 single family house 搞出租， 每套房子都有一个 LLC， 有 50 个 LLC。一个LLC 里放多少个房产， 是根据房东心里可承受能力来决定的。 如果一套 Single Family House 价值在 40-50 万美元， 一个LLC 还是放一套房子比较好。
当这些 LLC 在 报税时可以 pass through 时， 会计成本就大幅度降低了。当然，现在很多人都是用报税软件自己做的报税。
用 LLC 买出租房的基本费用是， 拿 Kansas 来举例：
- 注册LLC， $165
- Registered agent $49/年
- 每年政府报告 (annual report ) ， $49/年
所以， 一年以后， 每年单个LLC的费用就是 registered agent + annual report = $100
这个不贵。
